住在小區里，你需要了解這些法律知識，不懂就吃大虧了。

小區物業(yè)服務(wù)一般包含哪些內容?

　　答：小區物業(yè)服務(wù)的內容應當按照小區物業(yè)服務(wù)合同的約定進(jìn)行。

根據《物業(yè)管理條例》第二條的規定，物業(yè)服務(wù)指的是對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

　　一般而言，物業(yè)服務(wù)具體包括綜合管理、房屋及共用設施設備的維護管理、公共秩序維護、保潔服務(wù)、綠化管理、裝飾裝修管理服務(wù)、停車(chē)管理服務(wù)等內容。

 一般的物業(yè)公司可以為任何小區服務(wù)嗎？

答：不可以，看等級。物業(yè)公司分三個(gè)等級，一級資質(zhì)的物業(yè)公司可以承接各類(lèi)物業(yè)管理項目，二級資質(zhì)的物業(yè)公司可承接30萬(wàn)平方米以下的住宅項目，三級資質(zhì)的物業(yè)公司可承接20萬(wàn)平方米以下的住宅項目。

預交物業(yè)費有沒(méi)有法律上的依據?

　　答：按照規定，物業(yè)管理公司不得違背業(yè)主或非業(yè)主使用人的意愿提前收費;經(jīng)批準可以預收的，預收期不得超過(guò)6個(gè)月，對此，若是物業(yè)公司沒(méi)有出示政府行政部門(mén)批準文件，可以拒交。

業(yè)主有權審查物業(yè)管理企業(yè)的收支嗎?

答：沒(méi)有。只有業(yè)主委員會(huì )可以請有關(guān)審計部門(mén)進(jìn)行審計。因為一般的業(yè)主不具備專(zhuān)業(yè)的財務(wù)資質(zhì)，即使是專(zhuān)業(yè)財務(wù)人員也無(wú)法以個(gè)人身份提供具有合法效力的審計證明。

房屋有質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主能拒交物業(yè)費嗎?

　答：在物業(yè)管理法律關(guān)系中，業(yè)主應該向物業(yè)管理公司給付物業(yè)費，業(yè)主是債務(wù)人，物業(yè)管理公司是債權人;而在房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系中，業(yè)主是債權人，開(kāi)發(fā)商是債務(wù)人。業(yè)主不能要求物業(yè)管理公司為開(kāi)發(fā)商前期的建設質(zhì)量等問(wèn)題負責，因此不能以物業(yè)管理費來(lái)抵消前述遺留問(wèn)題產(chǎn)生的損失。應該按照合同約定向物業(yè)管理公司給付物業(yè)管理費。

　　至于前期出現的遺留問(wèn)題，如果保修服務(wù)可以解決的，通過(guò)保修服務(wù)解決。保修服務(wù)解決不了的問(wèn)題或者其他非保修方面的問(wèn)題，應該由開(kāi)發(fā)商負責解決。開(kāi)發(fā)商應該按照國家法律、法規、合同約定等，承擔相應的民事責任。

交房后一直未裝修，是否應交納物業(yè)費?

答：在物業(yè)公司書(shū)面通知業(yè)主交費后，就算業(yè)主一直未裝修居住，也應當交納物業(yè)費。

最高人民法院已經(jīng)頒布了司法解釋?zhuān)蛾P(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條規定：“經(jīng)書(shū)面催交，業(yè)主無(wú)正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持?！?/p>

不交物業(yè)費，物業(yè)公司有權停水停電嗎?

答：供水、供電合同的雙方當事人為業(yè)主與供水、供電公司;物業(yè)管理合同的雙方當事人為業(yè)主與物業(yè)管理公司，兩者處于不同的法律關(guān)系中。

　　停水停電的權利是供水、供電公司的一項重要合同履行抗辯權，物業(yè)公司不是供水供電合同的主體，自然不享有供水供電權。在物業(yè)管理合同中，約定在業(yè)主欠繳物業(yè)費的情況下，物業(yè)公司可以以停水停電為懲罰手段，在合同法上屬于涉他條款，依據合同相對性原則，這種條款應征得權利人的同意，否則，為無(wú)效條款，業(yè)主反而可以追究物業(yè)管理公司的侵權損害賠償責任。在這種情況下，如果物業(yè)公司擅自停水停電給供水、供電公司造成損失，供水供電公司也可以向物業(yè)公司索賠。

物業(yè)公司能夠對業(yè)主進(jìn)行各類(lèi)罰款嗎?

答：不能。對于業(yè)主亂扔垃圾、亂搭亂建、亂停車(chē)等行為，物業(yè)公司都不能罰款。

　　罰款是一種行政處罰行為，只有特定的行政執法單位才能對公民進(jìn)行罰款，其他個(gè)人、企業(yè)一律不得對他人進(jìn)行罰款處罰。

不能罰款，怎么懲治不守公德的業(yè)主?

　答：物業(yè)公司可以通過(guò)與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定違約行為和違約金，一旦業(yè)主違反合同約定，亂扔垃圾、亂搭亂建、亂停車(chē)，物業(yè)公司就能要求業(yè)主支付違約金，以此作為處罰的手段。

　　同理，業(yè)主委員會(huì )也可以和業(yè)主簽訂相應的守約協(xié)議或制定業(yè)主公約，以此規范業(yè)主的行為。

業(yè)主家被盜，物業(yè)公司是否一定要賠償?

答：這個(gè)事情得分情況討論。

《物業(yè)管理條例》第四十七條，“物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區域內的安全防范工作?！?/p>

　　但是，保安服務(wù)內容不包含對住戶(hù)室內財產(chǎn)的安全保衛工作。物業(yè)公司收取的保安費僅用于維持小區公共秩序和日常巡視，并非是對小區內特定的人、財、物予以管理。只要保安服務(wù)達到規定的要求，物業(yè)公司就沒(méi)有法律責任。

住在底層的業(yè)主還要交電梯費嗎?

　答：高層住宅中的首層住戶(hù)在沒(méi)有特殊約定的前提下，應該與其他樓層住戶(hù)一樣，承擔電梯運行維護費。

　　一棟住宅，按所有權可劃分為兩部分，即專(zhuān)有部分和共有部分。專(zhuān)有部分是指各產(chǎn)權人獨立使用的單元空間，共有部分是指不屬于單個(gè)產(chǎn)權人所有而供全體產(chǎn)權人使用的空間、部位、設施和設備。高層住宅的電梯系統屬共有部分中的共用設備，共有部分的特性是：產(chǎn)權上屬全體產(chǎn)權人所有，功能上供全體產(chǎn)權人使用，實(shí)物形態(tài)上不能分割給各產(chǎn)權人。按照我國現行物業(yè)管理的有關(guān)政策規定，住宅專(zhuān)有部分由產(chǎn)權人自行負責維護管理，住宅共有部分由物業(yè)管理企業(yè)統一負責維護管理，其費用由全體產(chǎn)權人分攤。

　　自然，電梯運行維護費用也應由全體產(chǎn)權人分攤。

業(yè)主沒(méi)在家，物業(yè)應該幫忙代收快遞嗎?

答：一般情況下，如果業(yè)主沒(méi)有和物管簽訂代收代管協(xié)議或繳納保管費用，物管人員或保安并無(wú)義務(wù)代簽收業(yè)主包裹;若在業(yè)主授權或征得業(yè)主同意下代簽收了包裹，那么物管人員或保安就必須承擔代為保管的職責和義務(wù)，假如這一過(guò)程中不慎造成包裹丟失或損壞，那么代簽人就需要承擔相應責任。

怎樣申請動(dòng)用物業(yè)維修基金?

　答：根據《商品住宅專(zhuān)項維修資金使用管理暫行規定》，開(kāi)發(fā)商、購房者繳納的公共維修基金要全部到位，使用前由小區的業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員來(lái)統一決策。

　　申請程序是：

　　由業(yè)主委員會(huì )將維修項目及預算在小區公示，經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì )三分之二以上業(yè)主投票表決同意后，再向區房產(chǎn)局提出申請，申請通過(guò)后，才會(huì )劃撥預算總額的80%費用;工程竣工后，再與業(yè)主大會(huì )據實(shí)結算，按戶(hù)分攤。電梯、內外墻、公共樓道等小區共用設施設備維修時(shí)，可申請動(dòng)用維修基金。

小區的車(chē)位所有權到底屬于誰(shuí)?

答：《物權法》第七十三條規定，建筑區劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區劃內的其他公共場(chǎng)所、公用設施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。

“《物權法》第七十四條規定，建筑區劃內，規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫應當首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫的歸屬，由當事人通過(guò)出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有?！?/p>